Model lokatorski a wspólnota – WSPÓŁ

Yana Strakaza rozmawia z Patrykiem Wancerzem i Zofią Piotrowską

Z analiz organizacji Habitat for Humanity wyłania się obraz Polski dotkniętej deficytem mieszkań, niemal najwyższym w Europie[1]. Liczbie lokali przypadających na tysiąc mieszkańców znacznie niższej niż średnia unijna towarzyszy dramatyczny wzrost cen, zwłaszcza w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu. Te okoliczności uczyniły mieszkanie dobrem luksusowym. Całe pokolenia młodych dorosłych są zmuszone do wynajmu, status lokatorski tych osób jest niepewny. Autorzy raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej zauważają, że polskiej polityce mieszkaniowej doskwiera duży niedobór regulacyjny: polityki lokalne często nie zdefiniowały jasnych planów mieszkalnictwa społecznego, to zaniechanie skutkuje fragmentacją działań i brakiem spójnego wsparcia instytucjonalnego[2]. Przez trzy dekady w Polsce dominował model oparty na kredycie hipotecznym i własności indywidualnej; teraz wymaga on zmiany.

W tym kontekście rodzą się inicjatywy oddolne. Jedną z nich jest stowarzyszenie mieszkaniowe WSPÓŁ, założone w Warszawie w 2023 roku. Grupę ludzi z różnych środowisk połączyły frustracja jakością rynku mieszkaniowego oraz potrzeba wypracowania alternatywy. O szczegółach działalności stowarzyszenia opowiadają Zofia Piotrkowska, urbanistka, badaczka dostępnego mieszkalnictwa, i Patryk Wancerz, facylitator, ogrodnik, tancerz, zawodowo inżynier jakości dla przemysłu kosmicznego, obronnego i transportu.

Yana Strakaza: Czym jest stowarzyszenie WSPÓŁ, jak do niego trafiliście i co teraz uważacie za najważniejsze w waszej aktywności?

Zofia Piotrowska: Natknęłam się na WSPÓŁ przez grupę facebookową. O przystąpieniu przesądził jej skład: społeczne zagadnienia życia w mieszkaniu zgłębiali nie projektanci z chrapką na realizację inwestycji, lecz niearchitekci zajmujący się mieszkalnictwem. Dyskusje moderowała Joanna Marcinkowska, prawniczka i prezeska WSPÓŁ. Główne założenie w naszej działalności sprecyzowaliśmy od razu po zaistnieniu grupy: chcemy zgromadzić wiedzę i narzędzia, które pozwolą przejść z etapu idei do rzeczywistego działania. Wiedziałam, że to będzie bardzo długi proces, więc różnorodny skład: prawniczka, osoby zarządzające procesami, programiści, graficy, uznałam za realny atut.

Patryk Wancerz: Ja wsiąkłem przez osiedle Jazdów w Warszawie. Byłem związany z jednym z domków i obserwowałem, jak żyje ta przestrzeń. Uważam ją za dowód, że eksperymenty ze wspólnotą działają w praktyce. W Warszawskim Pawilonie Architektury ZODIAK trafiłem na debatę o mieszkalnictwie zorganizowaną przez WSPÓŁ. Ze spotkanymi tam ludźmi łączyły mnie punkty styczne i poczułem, że chcę się zaangażować. Także opór przed wchodzeniem w kredyt hipoteczny i konfrontacją z bankiem skłonił mnie do szukania alternatyw.

YS: Dlaczego od razu zdecydowaliście się na stowarzyszenie, a nie spółdzielnię albo inną formę zrzeszenia się?

ZP: Od początku zależało nam na „osobowości prawnej”, żeby móc rozmawiać z samorządem, instytucjami publicznymi, ministerstwem. Bez tej aktywności bylibyśmy niewidzialni. W naturalnym odruchu nasuwała się forma spółdzielni lokatorskiej, bo ona modelowo opiera się na wartościach wspólnoty i własności wspólnej, ale polski system prawny narzuca spółdzielniom lokatorskim poważne wymogi, a przez to ograniczenia: gwarancję możliwości wykupu mieszkania przez lokatora, wyodrębnianie lokali, prywatyzację. Rozbijają sedno modelu, który chcemy budować. Dlatego postanowiliśmy zacząć od stowarzyszenia – ten „schodek” daje nam pozycję negocjacyjną i pozwala działać dalej.
YS: Co zmieniło uzyskanie formy prawnej? Otworzyło przed wami jakieś drzwi czy skończyło się na kroku symbolicznym?

ZP: Od razu weszliśmy w dialog instytucjonalny: uczestniczymy w zespole parlamentarnym, bierzemy udział w konsultacjach legislacyjnych. Zyskaliśmy też pewnego rodzaju legitymizację, organizowaliśmy debaty z wiceministrem i dyrekcją warszawskiego Biura Polityki Lokalowej, jesteśmy zapraszani do współtworzenia raportów, występowania na kongresach, z korzyścią dla ciągłości naszego działania. Mamy cele długoterminowe, przy takich niełatwo utrzymać wysoki poziom zaangażowania. Część składu początkowych grup roboczych odpadła, członkowie z mniejszym potencjałem zaangażowania wrócili do swoich domów i spraw. Zbudowanie długotrwałej inicjatywy wymaga konsekwencji, formalizacja tu pomaga.

YS: Jak przyjmowano wasze postulaty w przestrzeni publicznej i środowisku mieszkaniowym?

ZP: Na początku opornie. Słyszeliśmy: „Dlaczego nie chcecie własności?”. Dla wielu własność mieszkania jest synonimem bezpieczeństwa. Stopniowo negatywne nastawienie się zmienia, wybrzmiewają głosy poparcia, nawet ze strony doświadczonych działaczy spółdzielczych. Ostatnie protesty przeciwko dopłatom do kredytów i medialne obrazy „ładnych TBS-ów” również przesuwają narrację ku szerokiej aprobacie dla najmu społecznego.

YS: Co konkretnie w modelu lokatorskim zabezpiecza przed spekulacją?

ZP: Uczymy się na błędach kooperatyw, w których po pewnym czasie pojawiły się wykupy i sprzedaże pojedynczych mieszkań. Te transakcje zniszczyły spójność wspólnoty. Dlatego stawiamy na brak wyodrębnienia własności, ograniczenia podnajmu, jasne reguły wejścia i wymiany członków, mechanizmy nadzorcze, demokratyczne procedury zarządzania majątkiem. W praktyce trzeba te postulaty zabezpieczyć prawnie. Naciskamy na zmiany ustawowe lub mechanizmy umowne, które zapobiegną wyodrębnieniu własności we wspólnocie. Oprócz przepisów konieczne są kultura spotkań, praktyka komunikacji, wewnętrzna edukacja. Bez nich nawet najlepszy statut nie wystarczy.

W model lokatorski wpisany jest też wymiar praktyczny: zyskujemy gwarancję, że decyzje dotyczące remontów, modernizacji lub rozbudowy będą podejmowane kolektywnie, a nie w interesie pojedynczych właścicieli. Jeśli pojawia się wyodrębniona własność, jedna osoba może zablokować działania, a przez to sparaliżować inwestycje i transformacje przestrzeni. Zależy nam na możliwości długoterminowego planowania na przykład dobudowy, usunięcia parkingów, zmiany funkcji lokali.

YS: Prowadzicie też działalność edukacyjną – w jakiej formie i z jakimi efektami?

ZP: Zaczęliśmy od dużych spotkań publicznych w Warszawskim Pawilonie Architektury ZODIAK. Frekwencja dopisywała, przyciągnęliśmy uwagę mieszkańców i mediów, pokazaliśmy, jak proponowany przez nas system działa na konkretnych projektach i przykładach. Później przeszliśmy do działań bardziej eksperckich, bo sami potrzebowaliśmy się doedukować. Zorganizowaliśmy „mieszkaniową szkołę letnią” – cykl spotkań poświęconych różnym modelom mieszkaniowym, wycieczki, seminaria. Uczestniczyli w nich nawet przedstawiciele deweloperów. Jak widać, chętnie korzystają z wiedzy udostępnianej przez nas nieodpłatnie.

Niedawno wróciliśmy z Kongresu Regeneracja!, z Dąbrowy Górniczej. Dostaliśmy zaproszenie do panelu, a z Polską Siecią Ekonomii współtworzyliśmy raport o sytuacji mieszkaniowej w Polsce – w tej pracy reprezentował nas Krzysztof Nowakowski. Przynależność do europejskiego projektu Network of Cities for Collaborative Housing (NETCO) umożliwia nam międzynarodową wymianę wiedzy.

PW: Jako stowarzyszenie byliśmy też partnerem Produktu Mieszkanie w pawilonie ZODIAK. Współkuratorowała ją Zofia, później zaprezentowaliśmy tę wystawę na Gdynia Design Days. Pokazywała historię warszawskich mieszkań i skutki deregulacji. Konkretne działania edukacyjne budują kontekst dla naszych postulatów.

Edukację uważam za podstawę działań WSPÓŁ. Aby miały sens, odbiorcy muszą zrozumieć, że obecne problemy nie wzięły się znikąd, mają źródła w decyzjach politycznych i ekonomicznych, które podejmowano w ciągu ostatnich dwóch dekad. Pokazujemy historię spółdzielczości lokatorskiej. Jeszcze na początku XXI wieku zaspokajała solidną część potrzeb mieszkaniowych ludności. Ta wiedza oraz prezentowanie innych modeli: TBS-ów, przykładów kooperatywnych, pomaga ludziom dostrzec realne alternatywy.

W polskich miastach problemy mieszkaniowe wynikają także z niskiego stopnia partycypacji mieszkańców, z braku wiedzy o polityce mieszkaniowej i ograniczonej transparentności danych publicznych. W raporcie Mieszkalnictwo i polityki społeczne zaznaczono, że dane dotyczące mieszkalnictwa są zbierane przez różne instytucje, rzadko dokonuje się wymiany i porównania informacji, a analiza braków w ustawodawstwie i zarządzaniu miastem wymaga więcej niż deklaracji[3].

YS: Co w nowych realizacjach TBS-ów was inspiruje, a przy czym włącza się wam sygnał ostrzegawczy?

PW: Widzimy realizacje pozytywne technologicznie: w warszawskiej Falenicy stanął TBS energooszczędny, wyposażony w OZE; nowo budowany TBS w Śremie będzie korzystał z zasilania wodorowego. Czyli sektor publiczny eksperymentuje i robi innowacje. Są podejmowane próby tworzenia przyjaznych miejsc do wspólnego użytkowania przez mieszkanki i mieszkańców. Z naszej perspektywy fundamentem są przestrzenie wspólne jako centralne miejsce życia społeczności. Realizuje w nich swoje potrzeby wytchnieniowe, ale też artystyczne, kulturowe, ogrodnicze.

ZP: Budynek TBS-u przy ulicy Stalowej w Warszawie obnażył także pułapki wspólnotowości. Powstała tam wielopokoleniowa kamienica z kawiarnią jako lokalnym centrum aktywności dla wspólnych działań i na poddaszu placówką opiekuńczo-wychowawczą dla młodzieży. Seniorzy decydowali się tam przeprowadzić, bo skusiły ich lepsze warunki mieszkaniowe. Miejsce jest fajne, ale każda z tych funkcji działa oddzielnie, ich użytkownicy nie spędzają razem czasu, mijają się na wspólnej klatce schodowej. Seniorkom i seniorom pozwolono zdecydować, na co przeznaczyć pomieszczenie wspólne. Zaproponowali składzik na graty, ale zarządca się nie zgodził, zrobił tam małą siłownię. Bez świadomego zarządzania społecznego i bez modelu lokatorskiego nawet dobre projekty nie wygenerują więc trwałych więzi.

Z raportu Mieszkalnictwo społeczne w państwach i perspektywie UE dr. hab. Macieja Cesarskiego (SGH, Warszawa) wynika, że w przeszłości mieszkalnictwo społeczne finansował sektor publiczny i potrzebne są formy współpracy publiczno-społecznej, by dzisiaj przeciwdziałać deregulacji i komercjalizacji zasobów mieszkaniowych[4].

YS: Mówicie o gruntach jako centralnej przeszkodzie. Jak sobie wyobrażacie dostęp do działek i finansowanie?

ZP: Problem jest rzeczywisty, namacalny: grunty w Warszawie są ekstremalnie drogie, a obrót nimi zdominowali inwestorzy gotówkowi. My nie dysponujemy takimi funduszami, uważamy jednak, że spółdzielczość lokatorska realizuje zadania własne gminy w zakresie polityki mieszkaniowej, a długoterminowo pozytywnie wpływa na rozwój miasta: tworzy usługi, miejsca dla społeczności, stabilizuje ceny najmu. Dlatego samorządom powinno zależeć na przeznaczaniu gruntów pod tego typu projekty. Przy czym nie chcemy „dostawać” działek za darmo. Optujemy za mechanizmami, które dadzą czas na przygotowanie się do inwestycji i rozłożą płatność w czasie, udźwignęlibyśmy na przykład zakup na raty. Idealnym narzędziem było użytkowanie wieczyste, czyli roczna opłata za korzystanie z gruntu; jego zniesienie w 2019 roku przyniosło katastrofalne konsekwencje. Ministerstwo zapowiada przywrócenie tego rozwiązania, trzymamy urzędników za słowo.
PW: Dodatkowo rozważamy współpracę z fundacjami, które mogłyby zarządzać częścią mieszkań – lokalami chronionymi dla osób z niepełnosprawnościami, uchodźców, seniorów. Zabezpieczylibyśmy część zasobu dla osób najbardziej wykluczonych i zdywersyfikowalibyśmy model ekonomiczny inwestycji. Myślimy też o poszukiwaniu działek, którymi miasto nie jest zainteresowane, zbyt małych na TBS-y i inwestycje komunalne. Tam moglibyśmy testować alternatywne rozwiązania.

YS: Jak zamierzacie dobierać członków spółdzielni: przyjmować wszelkich chętnych czy prowadzić selekcję według wartości?

ZP: Formalnie potrzeba szesnastu osób, aby zarejestrować spółdzielnię. Mimo wspomnianych przeszkód prawnych właśnie się do tego szykujemy. Na razie nie prowadzimy otwartego naboru. Jako stowarzyszenie wykonujemy dużo pracy „niewidzialnej”, potencjalny projekt wydarzy się za dobrych kilka lat. Teraz wolimy budować grupę na bazie zaangażowania i zgodności etosu, świadomą czekającej nas pracy. Jednocześnie myślimy o mechanizmach transparentności i współpracy z fundacjami, by zapewnić dostęp osobom wykluczonym i tym, które ze względów ekonomicznych nie dysponują czasem na działania wolontaryjne.

PW: Zależy nam, aby jasno zakomunikować nasze wartości: wspólnotę, wymianę myśli, demokratyczne podejmowanie decyzji, równość. W tak skomplikowanym przedsięwzięciu niezbędna jest zdolność do kompromisów i ciężkiej pracy. Nie ma co liczyć na „szybką inwestycję”.

YS: Czujecie wsparcie ze strony instytucji państwowych lub samorządowych?

ZP: Są sygnały, że w mniejszych samorządach i przede wszystkim po stronie rządowej narracja się zmienia. Ministerstwo otwarcie mówi o spółdzielniach lokatorskich jako wartościowym partnerze przy realizacji polityki mieszkaniowej. Cieszą nas te wypowiedzi, ale deklaracje to jedno, a wdrożenie – drugie. Zamierzamy być gotowi do współpracy, kiedy pojawi się taka możliwość. Chcemy także pokazać, że jest społeczna potrzeba na takie współprace.

YP: Macie już zaplanowane kroki krótkoterminowe. Co teraz jest najważniejsze?

ZP: Pracujemy nad statutem spółdzielni. Mamy nadzieję zarejestrować Spółdzielnię Mieszkaniową WSPÓŁ do końca roku. Z różnymi fundacjami rozmawiamy o potencjalnej współpracy. Zaczęło się robić poważnie, kiedy powstała pierwsza tabelka w Excelu. Kalkulujemy kwestie finansowe: pożyczki komercyjne, wkłady własne, środki konieczne na start. Równolegle budujemy sieć ekspercką i partnerską, bo chcemy konstrukcji wykonalnej w polskich warunkach.

PW: Szukamy też projektów pilotażowych i mniejszych działek do testowania możliwości współpracy z lokalnymi podmiotami, analizowaliśmy nawet nabycie gruntów prywatnych. Rozmawiamy z instytucjami publicznymi, które mają możliwości przeprowadzenia tego typu projektów.

YS: Jaką macie wizję długoterminową? Jakiej zmiany społecznej oczekujecie?

PW: Marzy mi się miejsce, w którym obok mieszkań są realne przestrzenie do spotkań: sala do tańca, ogrody, wspólne kuchnie. W takich warunkach życie sąsiedzkie się rozwija.

ZP: W naszej spółdzielni lokatorskiej chcemy kolektywnego zarządzania przestrzeniami wspólnymi i pełnego miksu społecznego. Jeżeli uda się zrealizować taki projekt i udowodnić jego skalowalność, samorządy będą mogły zaadoptować ten model. Warszawski ratusz poprosił nas o „sprawdzoną innowację” – spróbujemy ją dostarczyć właśnie w takiej formie.