Do napisania tego tekstu zainspirowało mnie hipotetyczne ćwiczenie zrealizowane z grupą studentów architektury w trakcie letnich warsztatów OSSA 2020 w Nowej Hucie. Jeden z kwartałów socjalistycznego osiedla został na próbę zastąpiony całkowicie nową zabudową. W fałszywym fragmencie miasta otwarto sfingowany punkt sprzedaży dewelopera, po czym skonfrontowano go z tamtejszymi mieszkańcami 1. Przaśną architekturę nowej zabudowy, wzorowaną na deweloperskiej zabudowie obrzeży Nowej Huty, zaprojektowała duża krakowska pracownia komercyjna. Rezultat wywołał skrajnie różne emocje. Starzy nowohucianie skwitowali koncepcję bon motami w rodzaju: „My mieszkamy z widokiem na park, wy będziecie na parking”. Bardziej zaskoczyli młodzi ludzie: dla nich patodeweloperski wycisk powierzchni mieszkań kosztem jakości przestrzeni to już norma; część rozmówców wręcz doceniła pojawienie się plamki zieleni mikroparku na wizualizacjach „nowego” osiedla.

Reakcje młodych ludzi, głównie pokolenia spłacającego kredyt lub przymierzającego się do zakupu mieszkania, pokazują, jak bardzo przyzwyczailiśmy się w Polsce do życia w biedamodernizmie (termin autorstwa Kacpra Pobłockiego) 2. Idee modernistyczne zostały zredukowane do poziomu technokracji i ekonomicznej efektywności. Krytyk architektury Owen Hatherley ocenił, że zniknęły wszystkie, poza przestrzennym osadem, „socjalne” aspekty socjalizmu 3. Opinię wyrobił sobie między innymi po wizytach w blokowiskach Niżnego Nowogrodu budowanych w technologii prefabrykowanej.

Prowokacyjna propozycja zastąpienia jednego z kwartałów starej Nowej Huty nową zabudową deweloperską. Praca grupy studentów pod kierunkiem Łukasza Pancewicza podczas warsztatów OSSA 2020 „Eksperyment”

Czy dziedzictwo modernizmu to jedynie techniczne artefakty? Na zakończenie wywiadu dla NN6T o posttransformacyjnych przemianach Warszawy Joanna Kusiak postawiła następującą diagnozę:

Potrzebujemy zupełnie nowej koncepcji własności. To jest zadanie, od którego później zależeć będą wszystkie dalsze formy planowania. W tym sensie potrzebny jest nam jakiś nowy, odważny model. Ostatnim systemem urbanistyczno- architektonicznym, który miał odwagę myśleć kompleksowo o porządku społeczno-polityczno-przestrzennym, był modernizm. Pytanie: czy my mamy odwagę stworzyć nowy, inny modernizm? 4

W Krakowie studenci dowiedli, że potrafimy prosto zwizualizować biedamodernizm polskich deweloperów. Skoro tak, to czy możemy z równą łatwością pokusić się o poszukiwanie praktyk „nowego modernizmu”?

Mieszkalnictwo w czasach biedamodernizmu: patodeweloperka i miasta z Excela

Poszukiwanie jakiegokolwiek wyjścia z mieszkaniowego impasu poprzez redefinicję modernizmu nie jest możliwe bez naszkicowania mechanizmów wtłaczających idee masowego zapewnienia mieszkalnictwa w logikę zysku.

Paradoks biedamodernizmu polega na tym, że idee Existenzminimum 5 zostały skaptowane dla „zoptymalizowania” efektywności inwestycji, czyli okrojenia niezbędnej powierzchni mieszkań, by zmaksymalizować zysk. Deweloperzy redukują koszty, a jednocześnie testują próg tolerancji odbiorców mieszkań. Rozwój technologiczny, pozwalający na przyspieszenie produkcji zasobu i obniżenie kosztów produkcji, nie służy już, jak pierwotnie, programom masowego budownictwa mieszkaniowego, za to poprawia wyniki finansowe deweloperów oraz instytucji finansujących budowę. Integracja w projektowaniu nie dotyczy wyłącznie stosowania coraz lepszych technologii, lecz także ścisłego mariażu formy i wyników rynkowych. Wynik spekulacji gruntami (w 2020 roku średnio jedna czwarta kosztów metra kwadratowego mieszkania wynikała z kosztu gruntów), jak i prognozowane stopy zwrotu z inwestycji wprost dyktują kształt i charakter zabudowy mieszkaniowej. Jest ona niejako kontenerem na sprzedawany produkt, jakim stały się poszczególne mieszkania. Stąd bierze się idea miast tworzonych w arkuszu kalkulacyjnym Excela. Z języka finansów uczyniono narzędzie do opisu miast i dyktowania warunków życia mieszkańców 6. W tym sensie najgorsze praktyki deweloperów przypominają działania ze schyłkowej fazy późnego modernizmu, kiedy kluczem dla budowniczych blokowisk było zaspokojenie potrzeb efektywności inwestycji – ilości, a nie jakości – nie zaś realizacja założeń osiedli społecznych. Z perspektywy przeciętnego mieszkańca polskiego miasta parametry nowej zabudowy w najlepszym razie nieznacznie odbiegają od standardów i osiągnięć PRL-owskich bloków 7.

Osiedle Nowe Żerniki pod Wrocławiem – rzadki przykład budowy osiedla z uwzględnieniem przestrzeni publicznej, racjonalnego planu i niższych wskaźników intensywności — fot. Maciej Lulko

Niedawno „odkryte” przez warszawskich aktywistów zjawisko „patodeweloperki” 8 jest z perspektywy trzydziestu lat logiczną konsekwencją wyścigu między kosztami, zyskami i przedmiotem optymalizacji. Przy przewartościowywaniu zasad budowania osiedli, jeśli za kluczowy parametr przyjmie się powierzchnię użytkową mieszkań, oczywistym polem dla redukcji standardów są niemieszkaniowe części inwestycji – tereny zieleni, usługi, czas dostępu do światła słonecznego – projektowane na poziomie ustawowego minimum albo nawet zmniejszane na skutek „kreatywnej” interpretacji przepisów w wykonaniu projektantów. Ilustracją tego są groteskowe mikroplacyki zabaw, kwalifikowanie zieleńców na balkonach i tarasach jako powierzchni biologicznie czynnej czy inne sztuczki deweloperskie. Równie mało zaskakują presja na maksymalizację wysokości zabudowy mieszkaniowej, której ucieleśnieniem jest na przykład osiedle Bliska Wola (Hongkong w Warszawie), czy próby wylansowania mody na mikromieszkania i ich marketingowej normalizacji.

Osiedle Nowe Żerniki – przestrzeń wspólna w obrębie alei — fot. Maciej Lulko

Oczywiście w debatach pojawia się wątek „oświeconego dewelopera”, z reguły w kontekście osiedli budowanych w lepszym standardzie. Deweloperzy wciąż starają się zróżnicować wartość nieruchomości na osiedlach komercyjnych, zgodnie z zasadami segmentacji rynku, poprzez ulepszanie tych miejsc. Elementy modernistycznego minimum – odległość od sąsiada, teren zieleni, spełnienie warunków środowiskowych, całościowe projektowanie osiedli – otrzymujemy co najwyżej w bonusie. Podobnie działają nowe praktyki tak zwanej odpowiedzialności społecznej biznesu: zaangażowanie jest sparametryzowane, wliczone w bilanse kosztowe i wplecione w PR-ową narrację, dziś obligatoryjny element komercyjnego budownictwa mieszkaniowego. W gruncie rzeczy są to działania opcjonalne, zależne od dobrej woli inwestorów, a nie od standardu.

Modernistyczne miejsce zamieszkania jako wynik racjonalnego planowania

Cechą modernistycznego myślenia była idea przebudowy miasta „od nowa” w ramach możliwości oferowanych przez nowe technologie, wiedzę i działanie projektantów. W odpowiedzi na patologie pierwszej odsłony miasta przemysłowego modernistyczni planiści tworzyli nową formułę koncepcji zamieszkania i miasta. Ich orężem były zarówno idee socjalne, jak i rozwiązania techniczne – prefabrykacja, rozwój technik budownictwa, nowe zasady kompozycji. Łączyli ideę, wartości i działanie. Późniejsza krytyka ze strony społeczników i socjologów szybko zrewidowała redukcjonistyczne zapędy inżynierów czy niezrozumienie miejskiej złożoności przez technokratów. Modernizm był jednak siłą kreacji o ogromnym oddziaływaniu. W mieszkalnictwie moderniści, przy wsparciu programów socjalnych budownictwa, zrealizowali znaczące zasoby mieszkaniowe i opracowali zestaw zasad organizacji dobrego miejsca zamieszkania. Uniwersalne koncepcje, takie jak tworzenie „jednostek sąsiedzkich”, zapewnienie terenów zieleni, segregacja ruchu kołowego i nanizanie osiedli na systemy transportu zbiorowego, były aplikowane i modyfikowane narodowo i lokalnie w ramach „realnie istniejących modernizmów” 9.

Jeśli zatem mielibyśmy poszukiwać szans budowania porządków „nowego modernizmu” w 2021 roku, za punkt wyjścia należałoby przyjąć ideę mobilizacji architektury do czegoś więcej niż działanie podyktowane zyskiem. Wzorem modernistów powinniśmy zmierzyć się z głównymi wyzwaniami: kryzysem mieszkaniowym i środowiskowym. Nie da się prowadzić dyskusji o koncepcjach „nowego” modernizmu bez poruszenia kwestii wartości. Moderniści sprzed stu lat kierowali się wprawdzie ideami technologicznego postępu, lecz ściśle związanymi z ideami społecznych reformatorów, motywowanych postawami moralnymi, często lewicowymi 10 – chęcią poprawy warunków mieszkaniowych, zdrowia, godności zamieszkania. Praktyczną aplikacją tych zasad były między innymi osiedla spółdzielcze, protoplaści dużych programów powojennego mieszkalnictwa publicznego.

Bezpośrednio związane z projektowaniem w dużej skali byłoby przywrócenie czegoś, co roboczo nazwałbym myśleniem urbanistycznym, czyli łączeniem działań w skali miasta i jego dziś niemal planetarnego zasięgu oddziaływania 11. Chodzi o budowanie i negocjowanie pomysłów i planów na miasto wykraczających poza wąskie horyzonty planów inwestorów poszczególnych prywatnych czy fragmenty miasta, o oddziaływanie na całość miejskiego systemu. Modernistów wyróżniały odwaga do działania, pragnienie przekraczania granic tego, co było możliwe realizacyjnie, oraz przywoływany przez Mike’a Daviesa „optymizm wyobraźni 12. To pozwolenie sobie na projektowanie utopijne, na marzenie, intelektualną spekulację, działania nienastawione wyłącznie na efektywność. Jest to praktyka odwrotna od działań rynkowych, często nacechowanych konserwatyzmem, unikaniem ryzyka czy angażowania się w działanie wspólnoty. Wiąże się także z pozwoleniem sobie na eksperymenty rozumiane jako praktyki budowania i testowania nieznanego. Bez możliwości skutecznego budowania teoretycznej odpowiedzi na pytanie, czym może być zamieszkanie w mieście doby zmian klimatycznych, jedyną sensowną opcją staje się miejski eksperyment 13.

Miasto jako pole eksperymentu

Koncepcja idei, testu i realizacji, działań strategicznych w skali miejskiej, wraca dzisiaj nie jako totalne założenia urbanistyczne kreowane przez technokratę; bliższa jest rozłożonemu zarządzaniu miastem. Na tym polega chyba największa różnica między ideami modernistów a dzisiejszymi projektantami – moderniści kierowali się przede wszystkim logiką „wielkiego gestu”, realizowali megaprojekty planowane i wdrażane przez projektantów-technokratów. Z modernizmem kojarzą się raczej rozmach, miejskość i odwaga. Podobnie jak w przypadku planów modernistycznych, sukces eksperymentów zależy od politycznego, publicznego poparcia, zapewniającego margines bezpieczeństwa dla ich realizacji. Dlatego domeną eksperymentu i zmiany są głównie wspólne zasoby miasta – przestrzenie publiczne i ulice, systemy miejskiej infrastruktury i transportu, przestrzenie zieleni, skromne, lecz nadal istniejące zasoby mieszkalnictwa komunalnego.

Miejskie „realne utopie” w takiej skali nie są totalnym, skończonym projektem. Powstają jako złożone systemy, procesy i instytucje, a z czasem ewoluują – są rozwijane, dają podstawy dla dalszych działań. Przykładem wdrażania utopii jest idea „miasta piętnastominutowego” – polityczne hasło wybranej na drugą kadencję lewicowej mer Paryża Anne Hidalgo, nawiązujące do modernistycznych pomysłów „jednostki sąsiedzkiej”. Idą za nim zróżnicowane działania władz: wyłączanie ruchu samochodowego z centrum stolicy, akcje zazieleniania przestrzeni miejskiej, budowa bezpiecznych dróg do szkoły dla dzieci podróżujących rowerem lub pieszo, sąsiedzkiej infrastruktury – przedszkoli, domów sąsiedzkich. W komunikatach władz rozwiązania techniczne są wymieniane na równi z ideą poszerzania partycypacji i współdzielenia się podejmowaniem decyzji. Wszystkie te działania są możliwe dzięki zaakceptowaniu wspólnych korzyści wynikających z ograniczenia ruchu samochodów i z sadzenia drzew: poprawy jakości powietrza, walki z falami upałów, lepszych warunków do życia. W praktyce realizację ma zapewnić kombinacja działań prawnych – regulacji, testowania i wdrażania nowych rozwiązań czy nowych projektów publicznych.

Długotrwałym i złożonym działaniem w sferze mieszkalnictwa jest „model wiedeński”, czyli kreowany długofalowo system mieszkalnictwa publicznego obejmujący wiele działań: budowę publicznego zasobu, rozwój spółdzielczości, eksperymenty urbanistyczne przy projektowaniu nowych osiedli. Gwarantem sukcesu była spójność idei zapewnienia godziwego mieszkalnictwa oraz konsekwencja w utrzymaniu mechanizmu przez ponad sto lat.

Miasto jako usługa publiczna

Zapewnienie godziwych warunków życia wiąże się nie tylko z budowaniem nowych struktur, co jest odejściem od modernistycznej koncepcji totalnej przebudowy miasta, lecz także z zagwarantowaniem dostępu do miejskiego „nowego minimum”, czyli usług miejskich na istniejących terenach miejskich.

Joanna Erbel, powołując się między innymi na wiedeńskie rozwiązania oraz idee co-livingu i cohousingu, wskazuje, że z impasu malejącej dostępności mieszkalnictwa na kredyt pomogłyby wyjść mieszkania na wynajem 14. Mechanizmy modernistycznego „państwa opiekuńczego” – gwarantowany dostęp do bazowych usług publicznych – nie zawsze spełniają wymagania złożonego życia we współczesnym mieście, zróżnicowanych potrzeb, dróg i wyborów życiowych. Problem dotyczy zwłaszcza odejścia od modelu rodziny na rzecz różnych form bycia razem – indywidualnie i społecznie. Pojawienie się nowych sposobów na życie wymaga zrewidowania działań, na których skupiali się projektanci „modernizmu twardej infrastruktury”. Jego przykładem było budowanie wielkich osiedli blokowych, „maszyn do mieszkania” z kompletem podstawowego zaplecza socjalnego – szkoły, przedszkola, parku. Realia współczesnego, zróżnicowanego miasta wymagają rozbudowania tego podejścia i uzupełnienia go o myślenie dotyczące infrastruktury sąsiedzkiej.

Intensywna zabudowa osiedla Avia w Czyżynach, Kraków — fot. Jarek Matla

Mechanizmy rynkowe próbują nadążyć za potrzebami konsumenckimi poprzez działania kapitalizmu nadzorczego: gromadzenie i analizę danych, poszukiwanie powiązań między zachowaniami w przestrzeni miejskiej a personalizacją i doborem usług. Idea smart cities była wyrazem technologicznej utopii cyfrowej, polegającej na wykorzystaniu panoptykalnej analizy danych, natomiast nowe koncepcje skupiają się na wspólnym zagospodarowywaniu różnych informacji. Nowe pomysły próbują łączyć analizy danych rynkowych, wiedzy o zasobie nieruchomościowym z praktykami śledzenia zachowań użytkowników 15. Nowym hasłem staje się potraktowanie „miasta jak usługi” 16, czyli uelastycznienie dostępności usług i dostosowanie ich do mechanizmów wyborów wolnorynkowych. W wyniku wspomnianej zmiany organizacyjnej w miastach sprawnie rozwinęły się sieci franczyzowych sklepów sąsiedzkich, rynek usług logistycznych, dostaw żywności wykorzystujących te działania. Takie podejście pozwala maksymalnie spersonalizować wszystkie te usługi.

Przeciwieństwem upłynnienia i komercjalizacji usług jest ucieczka kapitału od miejskich funkcji nieprzynoszących zysku i atrofia zasobów publicznych. Proces ten skutkuje wycofywaniem się z nierentownych usług publicznych: zamykaniem szkół tracących uczniów i zbywaniem budynków, sprzedażą zasobu nieruchomościowego miast, wycofywaniem się z utrzymania funkcji transportowych.

Tworzenie miasta zapewniającego właściwą kombinację usług gwarantujących zabezpieczenie jakości zamieszkania powinno polegać na połączeniu działań publicznych i być uzupełniane przez usługi komercyjne. W protomodernistycznym mieście rozwój publicznej infrastruktury decydował o tym, czy w procesie urbanizacji powstaną przyjazne miejsca zamieszkania; prawie sto lat później nic się nie zmieniło. Organizacja zamieszkania wiąże się z zapewnieniem podstawowego minimum, ono zaś nadal bazuje przede wszystkim na usługach publicznych – parku, szkole, dostępie do transportu zbiorowego. Jednocześnie strona publiczna powinna zapewnić przestrzeń dla wsparcia koniecznych potrzeb wynikających z różnych ścieżek życiowych – miejsc spotkań dla różnych aktywności sąsiedzkich.

Moderniści w skali miejskiej walczyli o dostęp do światła, czyste powietrze, transport; dzisiaj do listy dochodzi infrastruktura społeczna pozwalająca na uniknięcie problemu samotności, spotkanie mieszkańców tej samej dzielnicy, wytchnienie od życia w coraz mniejszych mieszkaniach, poprawę warunków środowiskowych. Chęć kształtowania środowiska miejskiego oznacza pielęgnację i zakładanie miejskich zieleńców i skwerów, tworzenie społecznej infrastruktury – domów sąsiedzkich i bibliotek – czy chociażby utrzymanie miejsc alternatywnego handlu, jak sąsiedzkie targowiska. Działaniem równoległym jest wypracowanie mechanizmów pozwalających na finansowe przetrwanie wymienionych usług: preferencyjny najem, ułatwione dotowanie takiej działalności przez jej użytkowników, uproszczenie kwestiii prawnych i organizacyjnych.

Ucząc się od modernistów – eksperyment w skali osiedli

Porządki nowego modernizmu nie oznaczają zarzucenia idei budowy nowych osiedli jako alternatywnych sposobów zamieszkania. Wrocławski architekt Mikołaj Smoleński w naszej prywatnej rozmowie o Nowych Żernikach, jednym z niewielu nowych polskich „osiedli modelowych” 17, wspomniał o chęci stworzenia osiedla porównywalnego do osiągnięć architektów WUWA czy kompleksowych projektów socjalistycznych osiedli mieszkaniowych. Idea Wohnungsausstellung – wystawy architektury jako żywego prototypu i wzorca dla innej, lepszej formuły budowania mieszkań – została świadomie zaadaptowana przez projektantów wrocławskiego osiedla. Oprócz Żerników podjęto inne próby budowy takich dzielnic, głównie w Warszawie: Warszawska Dzielnica Społeczna, Jeziorki czy Osiedla Warszawy. Jedynie Żerniki doczekały się kompletnej realizacji. Wszystkie łączy wspólny mianownik: niezadowolenie ze standardu obecnie powstających osiedli komercyjnych i „mobilizacja wyobraźni” ich autorów.

Wyrazem wspólnej motywacji, kolektywnej kreatywności oraz chęci ulepszenia miasta była bezprecedensowa współpraca „superbiura” – kolektywu ponad czterdziestu architektów z różnych pokoleń. Symbolicznie gestem tym zanegowano typową dla komercyjnych architektów praktykę rywalizacji o zlecenie. Odejściem od komercyjnego modelu działania było częściowe odwrócenie logiki zysku. Wyjściowym zagadnieniem dla projektowania Żerników miały być reorganizacja i poprawa sposobu zamieszkania, a nie produkcja metrów kwadratowych, jak w większości projektów komercyjnych.

Zrealizowane Nowe Żerniki są także przykładem nowej odsłony idei kompletnej jednostki urbanistycznej, nowego sąsiedztwa, z usługami i przestrzeniami publicznymi. Wrocławskie osiedle powstało w wyniku całościowego procesu, rozpoczynającego się od warsztatowych szkiców, a kończącego na realizacji budynków. W pewnym sensie pobrzmiewa w nim dalekie echo masowych programów budowy mieszkań. Oczywiście nie chodzi tu o skalę. Eksperymentalne osiedla modelowe nadal są niewielkie i brakuje im rozmachu masowej, uprzemysłowionej produkcji. Z modernistycznymi projektami łączy je raczej całościowy proces kształtowania przestrzeni. Narzędziowo jest to przywrócenie praktyki projektowej rzadko już dziś w Polsce stosowanego projektowania urbanistycznego 18. W jego ramach projektowanie obejmuje kompleksowo wszystkie elementy osiedli, łącząc zarówno różne skale projektowania (od urbanistycznej po architektoniczną), jak i objęcie projektem wszystkich aspektów osiedla (zabudowy mieszkaniowej, przestrzeni wspólnych). Projektanci wrocławskiego osiedla odeszli, przynajmniej na pierwszym etapie, od reżimu efektywności – zrezygnowali z zatrudnienia architekta dla szybkiej realizacji projektu na rzecz działań warsztatowo-projektowych, mających na celu wypracowanie głównych założeń osiedla. Przy założeniach WDS i Osiedla Warszawy w proces tworzenia wytycznych projektowych włączyli się także specjaliści innych dziedzin – mieszkalnictwa, socjologii. Projekty konsultowano społecznie – to także było odejściem od komercyjnego redukcjonizmu na rzecz praktyk holistycznych.

Większość dużych projektów modelowych powstaje dzięki zabezpieczeniu ze strony publicznej. W przypadku wrocławskiego osiedla architekci z SARP przekonali władze Wrocławia do wspólnych działań. Dzięki współpracy z miastem doszło do zapewnienia publicznego gruntu pod osiedle, wypracowania kompleksowego pomysłu w formule projektowania testowego 19, zabezpieczenia wynegocjowanej koncepcji zapisami planu miejscowego i budowy niezbędnej infrastruktury. Miasto odpowiadało za sprzedaż gruntów i stopniową realizację miksu mieszkaniowego: mieszkań komercyjnych, komunalnych, TBS-ów i kooperatyw. Strona publiczna działała więc w charakterze współorganizatora całości procesu, a jednocześnie promowała najlepsze praktyki, które w innych okolicznościach nie miałyby szansy powstać. Planowanie zadziałało wspólnie z publiczną formą własności.

„Nowy modernizm” jako praktykowanie budowania dobrego miasta

Ćwiczenie z Nowej Huty pokazuje, że po trzydziestu latach budowania neoliberalnego modelu miasta wpędziliśmy się w poważny kryzys wyobraźni połączony z dyktatem „miast z Excela”. Nadchodzi moment, w którym zmiana jest konieczna – nie tylko ze względu na problem mieszkaniowy, ale też wyzwanie egzystencjalne, jakie niesie kryzys klimatyczny. Krytyka starego modernizmu, poza rozmontowaniem modelu budowy dużych, kompletnych osiedli, nie wypracowała skutecznej alternatywy dla idei, które przyświecały modernistycznej rewolucji. Jako architekci i urbaniści musimy brać odpowiedzialność za kształtowanie dobrego i godnego miejsca zamieszkania w miastach. Inspiracją jest dla nas na pewno modernistyczna odwaga przy wypracowywaniu nowego porządku działania, uruchomienie zbiorowej wyobraźni, chęć przeprowadzania miejskich eksperymentów, praktykowania miasta odpowiedzialnego wobec innych 20. Dobre intencje to zdecydowanie za mało. Jeśli doświadczenie modernizmu czegoś nas uczy, to przede wszystkim kluczowej roli zaplecza strony publicznej we wsparciu radykalnych innowacji mieszkaniowych. Przez kilkadziesiąt lat rozwiązywanie strategicznych wyzwań miejskich – szybkiej budowy dobrego zasobu mieszkaniowego, jego obsługi infrastrukturą społeczną i techniczną – stało się przedmiotem uwagi strony publicznej.

Trzydzieści lat prywatyzacji miasta spowodowało dotkliwą lukę zarówno w myśleniu, jak i działaniu na tym polu. Odpowiadając na pytanie Kusiak, wdrożenie nowego porządku, oprócz zapewnienia pola dla ludzkiej inwencji i przewartościowania w myśleniu o mieszkalnictwie, musi bazować na działaniach strony publicznej – samorządów i strony społecznej. Narzędziami budowania „nowego modernizmu” muszą być nie tylko idee i „realne utopie”, ale też zmiany w prawie 21, wykorzystanie narzędzi podatkowych (na przykład podatku katastralnego), projekty publiczne, praktyki gospodarowania wspólnym zasobem, moderowania wspólnotowej debaty, stawianie oporu wolnorynkowym, prywatyzacyjnym zakusom.