Dobra sąsiedzkość instant. O osiedlu społecznym polskiego późnego kapitalizmu

W raporcie ThinkCo W dobrym sąsiedztwie, opublikowanym pod koniec 2024 roku, autorzy wskazują na korelację między utrzymywaniem bliskich, przyjacielskich kontaktów z sąsiadami a wysoką oceną miejsca zamieszkania. Publikacja ThinkCo, skierowana do deweloperów, zawiera zestaw wskazówek, jak budować sąsiedzkość – od tworzenia społecznej infrastruktury po animowanie więzi sąsiedzkich. Społeczność, wspólnota, więzi – niegdyś wartości wiązane z życiem sąsiedzkim – dzisiaj, w realiach późnego kapitalizmu, są stosowane jako narzędzie przy tworzeniu osiedli. Co sprawia, że deweloperzy sięgają do idei osiedla społecznego i reinterpretują ją na swoje potrzeby? Czy jest alternatywa dla komercjalizacji idei wspólnoty?

Ponad dekadę temu w jednym z wywiadów dla portalu Infor Tomasz Sujak, dyrektor do spraw handlowych w grupie Archicom, opisując osiedle Cztery Pory Roku we Wrocławiu, przekonywał: „Pierwotna idea blokowisk zdezaktualizowała się wiele lat temu. Próbujemy wrócić do koncepcji osiedla, które zachęca do zacieśniania relacji międzyludzkich. Przestrzeń powinna inspirować do aktywności i ułatwiać integrację mieszkańców”1. W niedawnej serii artykułów Zaprojektowane po ludzku „Gazety Wyborczej” wróciła idea sąsiedzkości w wydaniu prywatnym. W jednym z tekstów o nowych osiedlach deweloper jest przedstawiony jako organizator nowej wspólnoty mieszkaniowej2. Oprócz domów buduje place i skwery, rejestruje spółki córki do zarządzania przestrzeniami wspólnymi, organizuje festyny dla dzieci. Odwoływanie się do społecznej idei bliskości nie daje się łatwo monetyzować, jej stworzenie wymaga czasu, autentycznego zaangażowania i interakcji ludzi, nie sposób łatwo zamienić jej w powtarzalny, skalowany produkt.

Deklaracje deweloperów można zbyć jako wyszukaną formę marketingu, zwłaszcza że rynek prywatny zdominował budowę mieszkań w Polsce i postawienie na sąsiedzkość pozwala się wyróżnić spośród licznej konkurencji. Trudno dziś szukać publicznej alternatywy dla komercyjnej oferty nowych mieszkań – firmy deweloperskie i indywidualni inwestorzy budują obecnie ponad 98 procent zasobu mieszkaniowego. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), główna organizacja branżowa, zrzesza trzystu członków3, rynkiem rządzi jednak garstka dużych podmiotów. Polski rynek na początku bazował na niewielkich, lokalnych firmach, lecz z czasem dojrzał. Niejedna dawna firma rodzinna wyrosła na poważny biznes i może inwestować miliony w duże projekty osiedlowe. Wielkie założenia o skali dzielnic, czyli takie, gdzie budynki powstają na terenach o powierzchni kilku, a nawet kilkuset hektarów, z własnymi drogami, parkami i szkołami, są najlepszym polem do eksperymentowania z ideą kapitalistycznego osiedla społecznego. Flagowym osiągnięciem na tym polu jest gdański Garnizon – przebudowa całego zespołu dawnych koszar na nowoczesne osiedle. Polska otworzyła się też na firmy międzynarodowe; łódzka Fuzja i Browary Warszawskie, wymieniane w dyskusjach branżowych jako „dobre sąsiedztwo instant”, są dziełem międzynarodowej firmy Echo Investment.

Niezależnie od osiągnięć poszczególnych firm w budowaniu prywatnych osiedli z usługami i przestrzeniami publicznymi rośnie frustracja związana z jakością tych realizacji. Krytykowana jest ich ekspansywność w coraz bardziej zagęszczonych miastach oraz malejąca dostępność finansowa. Nic dziwnego, że słowo „patodeweloperka”, ukute przez aktywistę Jana Śpiewaka, szybko przeniknęło do codziennego języka. Autorzy raportu ThinkCo sugerują, że sięgnięcie przez deweloperów do idei przyjaznej sąsiedzkości może wpływać na poprawę samopoczucia mieszkańców4 oraz wysoką ocenę miejsca zamieszkania. Osiedle dobrze oceniane przez mieszkańców teoretycznie poprawia więc opinię o deweloperze i pomaga utrzymać sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na dużych osiedlach, gdzie budowa następuje etapami i w sumie trwa często kilkanaście lat. Do projektowania prospołecznego motywuje też chęć zminimalizowania konfliktów z sąsiadami, których deweloper zastanie w okolicy. Ostatecznym celem wszystkich działań firm deweloperskich nadal jest sprawna budowa nowych domów, choć błędem byłoby niedocenienie chęci kreowania pozytywnego wizerunku.

Budowa dodatkowej infrastruktury, nie tylko bloków mieszkalnych, bywa mocną kartą przetargową w rozmowach zarówno z sąsiadami, jak i władzami miast. Szlaki w negocjacjach z samorządem przecierał między innymi Projekt Służewiec5, realizowany na pięciu hektarach w trybie ustawy „lex deweloper”6. W projekcie mieszkaniowym dotyczącym dawnego parkingu w sercu warszawskiego Mordoru7 inwestor zobowiązał się wybudować szkołę. Kluczem do zrozumienia motywacji każdego podmiotu sięgającego po ULIM jest konstrukcja prawna „specustawy” mieszkaniowej. Budowa nowych mieszkań w trybie przyspieszonym została obwarowana spełnieniem standardów dotyczących dostępu do placówek edukacyjnych, parków i przystanków, zapisanych w ustawie. Jeśli spełnienie wymagań dostępu do infrastruktury przekracza sprawczość inwestora, może on podpisywać umowy na realizację brakujących usług publicznych i tym sposobem zabezpieczyć zgody na budowę. Najintensywniej to narzędzie stosują Łódź i Warszawa8. Pod koniec 2024 roku zatwierdzono w tych miastach odpowiednio osiemnaście i dziesięć wniosków, a władze solidnie zmotywowała obietnica budowy infrastruktury publicznej – szkół, przedszkoli, dróg. Choć ustawa wygasa pod koniec 2025 roku, jej popularność w dużych miastach dotychczas rosła.

W Gdańsku, w rejonie sypialnianej dzielnicy Orunia, do budowy nowego osiedla w trybie „lex deweloper” zgłosiła się firma Polmlek, producent przetworów mlecznych. Na terenie przeznaczonym pod funkcje przemysłowe zaproponowała osiedle na 1,3 tysiąca mieszkań – ekwiwalent miejsc dla 3286 osób. W ofercie usług towarzyszących wnioskodawca zaoferował budowę szkoły podstawowej, basenu i buspasa. Kierował się nie tylko potrzebami tego osiedla, uwzględnił ogół niedoborów inwestycji publicznych w gwałtownie rozbudowującej się dzielnicy. Polmek nie jest deweloperem. Jego przedstawiciel Jacek Bendykowski wyjaśnił, co kierowało „grupą spożywczą, która znana jest z produkcji nabiału, mleka, kefirów, masła i śmietany”, i jakie konsekwencje jej status miał dla inwestycji:

To spowodowało, że nasze wstępne negocjacje z miastem były łatwiejsze i mniej drapieżne niż gdyby Grupa Polmlek była deweloperem. Jako właściciel gruntu po Spółdzielni Maćkowy moglibyśmy tam od zaraz przystąpić do inwestycji przemysłowej. To byłoby jednak uciążliwe dla okolicznych mieszkańców pod względem hałasu i liczby samochodów ciężarowych. Stąd zapadła decyzja, że chcielibyśmy tam zrealizować inwestycję mieszkaniową, przyjazną dla dzielnicy9.

Na etapie dialogu inwestorzy z Polmleku nie kryją, że w Gdańsku-Południe chcą się wyróżnić jako jedna z niewielu nowych inwestycji, która będzie realizowana od początku w komplecie z pakietem usług społecznych. Południowo-zachodnia część miasta słynie raczej z masowo budowanych, tanich i ciasnych mieszkań deweloperskich. Polmek próbuje więc kusić przyszłych nabywców mieszkaniami o dużym metrażu i z bogatym pakietem usług.

Przypadek gdański nie jest jedyny ani pierwszy. Osiedla budowane na „surowym korzeniu” deweloperzy ze względów marketingowych często nazywali miasteczkami, nawiązując do idei nowo budowanej wspólnoty. Głośnym przykładem miasteczka z dala od miasta był Siewierz Jeziorna. Powstawał na bazie planu miejscowego oraz koncepcji urbanistycznej MAU Mycielski. W sercu osiedla projektanci zaproponowali rynek i budynek usługowy z symboliczną campanillą. W latach dziewięćdziesiątych podobnymi autami: rynkiem, ratuszem, kompletem usług, reklamowano dzielnicę budowaną od zera na podwarszawskich łąkach – Miasteczko Wilanów.

Z lekcji „lex deweloper”, czyli możliwości uzyskania zgód na budowę infrastruktury społecznej, wynikło nowe rozwiązanie – zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Dopuszcza ono tworzenie przez deweloperów własnych propozycji planów miejscowych jako podstawy dla negocjowania własnych parametrów zabudowy. Budowę infrastruktury społecznej gwarantuje integralny element ZPI – umowa urbanistyczna. Mechanizm działania i relacje z samorządem są podobne jak w „lex deweloper”, w zamian za zgodę na budowę osiedla według prywatnych planów inwestor przekazuje gminie jako inwestycje uzupełniające realizowane przez siebie projekty publiczne. Obiekty przeznaczone do realizacji na podstawie zarówno decyzji „lex deweloper”, jak i ZPI sfinansują przyszli mieszkańcy osiedli w cenie metra kwadratowego kupowanych lokali. Główną przewagą ZPI nad „zwykłymi” planami miejscowymi jest zaangażowanie firm prywatnych w budowę inwestycji publicznych oraz przyspieszenie terminów realizacji, powstanie szkoły lub parku jest bowiem ściśle powiązane z inwestycją główną, czyli mieszkaniami. Za „dobre sąsiedztwo instant” trzeba jednak zapłacić ekstra. Podobnie płaci się za dodatkowe elementy związane z projektowaniem osiedli komercyjnych, w tym koszty marketingu, a w nich są zaszyte działania animacyjne lub przygotowanie lepszych przestrzeni publicznych.

Wybory części z firm deweloperskich polegające na kształtowaniu osiedli prospołecznych są zrozumiałe w warunkach posttransformacyjnej deregulacji rynku mieszkaniowego. W latach 90. XX wieku blokowiska kojarzyły się z PRL-em, podobnie jak działania spółdzielni mieszkaniowych. By uwolnić się od widma przeszłości, kto mógł uciekał do własnego domu lub mieszkania w nowym bloku. Wraz z rodzimym kapitalizmem rodziły się podziały klasowe, a wyrażały się między innymi miejscem zamieszkania. Osiedla grodzone były pierwszym przestrzennym wyrazem chęci jednoczesnego podkreślenia statusu i odcięcia się od sąsiadów. Fenomen grodzenia trwał krótko, płoty i strażników zastąpił mechanizm dzielenia przez zasobność portfela. Dzisiaj metr kwadratowy mieszkania w drogich dzielnicach Warszawy kosztuje nawet 19–22 tysięcy złotych, a w peryferyjnych dzielnicach sypialnianych – Białołęce, Wawrze – 13–14 tysięcy złotych. W rankingach czynników determinujących wybory mieszkaniowe niezmiennie królują cena i lokalizacja. O poziomie satysfakcji z miejsca do życia decydują też kwestie bezpieczeństwa, dostęp do zieleni i usług, jakość powietrza. Skwer, sklep i usługi blisko domu mogą dodatkowo zachęcić do zakupu drogiego mieszkania w nowym osiedlu.

Czy istnieje recepta na zbudowanie komercyjnego osiedla społecznego? A może taka nazwa jest oksymoronem? Raport ThinkCo W dobrym sąsiedztwie zawiera porady, jak budować osiedla „prosąsiedzkie” lub „prospołeczne”10. Obowiązkowe są rozwiązania przestrzenne: tereny wspólne, siłownie na świeżym powietrzu, sale coworkingowe. Prospołeczny deweloper musi dbać też o kwestie pozaprzestrzenne: organizować pikniki i festyny, animować grupy sąsiedzkie, a wszystko to w duchu inkluzywności. Ta ostatnia cecha bywa definiowana przede wszystkim jako spełnienie wymogów fizycznej dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami, uwzględnienie perspektywy osób neuroatypowych lub zaspokajanie indywidualnych potrzeb mieszkańców, nie zaś równy wstęp dla posiadaczy także cieńszych portfeli. Nic dziwnego, że przy rosnącej konkurencji na rynku i coraz trudniejszym „spinaniu budżetów” nowych osiedli pojawiają się usługi, dzięki którym projekt zyskuje oficjalne potwierdzenie sąsiedzkiej przyjazności. Pierwsze projekty komercyjne już ubiegają się o uzyskanie certyfikatów LEED ND lub BREEAM Communities11. Dokumenty te są wydawane na podstawie zewnętrznego audytu, po spełnieniu wymagań środowiskowych lub klimatycznych, ale też na dowód, że proces projektowania osiedla był mocno uspołeczniony. Jednym z wymaganych kroków jest włączenie mieszkańców w proces współprojektowania. Najprościej dobrać chyba usługi komercyjne na osiedlu. Deweloperzy realizujący duże projekty wstrzymują się ze sprzedażą lokali usługowych i prowadzą sprofilowany najem, dostosowany do potrzeb i profilu mieszkańców osiedla. Bardziej zaawansowani tworzą podwaliny dla przyszłej osiedlowej administracji, pomagają w zakładaniu wspólnot, organizują spółki zajmujące się utrzymaniem przestrzeni wspólnych.

By powstało „osiedle prosąsiedzkie”, nie wystarczy jednak spełnić wymagań certyfikatu lub zorganizować festyn. Deweloperzy muszą się liczyć z poważnymi wyzwaniami: niskim kredytem zaufania społecznego, a czasami nadmiernym optymizmem pokładanym w skuteczności niektórych swoich narzędzi. Przywołane w raporcie ThinkCo badania społeczne CBOS-u z 2023 roku12 wskazywały na wyzwanie związane z budowaniem relacji na nowych osiedlach. Ankietowani Polacy bardziej skłonni byli do podejmowania sporadycznych interakcji (87 procent badanych); połowa ankietowanych deklarowała, że w sąsiedztwie nie zna osób, którym może zaufać, a zaledwie 9 procent utrzymuje bliskie relacje z sąsiadami. Chęć budowania i wzmacniania więzi deklarują głównie mieszkańcy mniejszych miast, a także właściciele mieszkań zajmujący je od co najmniej trzech lat. W wielkich miastach na przeszkodzie zaangażowaniu mieszkańców osiedli w relacje sąsiedzkie stoi zarówno szybkie tempo życia, jak i rotacja lokatorów w wynajmowanych mieszkaniach. Budowanie sąsiedzkości wymaga czasu i jest nieprzewidywalne. Czasem pojawia się ona wiele lat po zasiedleniu, a czasem zaraz po tym, jak deweloper zakończył inwestycję. W części z nowych osiedli nie ma przestrzeni i miejsc, w których sąsiedzi mogą się spotykać. Problem dotyczy zwłaszcza „nowych blokowisk”, budowanych z myślą o maksymalizacji powierzchni zabudowy i cięciu dodatkowych kosztów.

Decyzje deweloperów o budowie przestrzeni wspólnych lub doborze usług mają więc znaczenie dla relacji sąsiedzkich. Chociaż osiedla modernistyczne były krytykowane jako przykłady socjalistycznej inżynierii społecznej, paradoksalnie to polski kapitalizm – przez zaniechanie albo świadome decyzje – tworzy własne osiedlowe porządki społeczne. Oprócz motywacji kosztowej lub marketingowej deweloperzy mają zatem dodatkowe motywacje, by angażować się w zapewnienie sąsiedzkości. Deweloperzy, inwestorzy i pracujący dla nich architekci nie żyją w oderwaniu od świata i społeczeństwa. Niektórzy z nich chcą wykonać dobrą pracę  odpowiadającą na frustracje i potrzeby wielu Polaków związane z godnym miejscem zamieszkania, w ramach narzuconych przez gospodarkę rynkową. Budowanie społecznych osiedli rynkowych można umiejscowić w nurcie kind capitalism – „kapitalizmu z ludzką twarzą” – choć pogodzenie potrzeby zarabiania dużych pieniędzy z tworzeniem osiedli społecznych brzmi nierealnie. Slavoj Žižek, opisując sprzeczności systemu kapitalistycznego, porównywał mechanizm manifestowania cnót do chęci zagłuszenia negatywnych odczuć związanych z przykładaniem się do funkcjonowania drapieżnego rynku – wyrzuty sumienia nakazują czynić rzeczy postrzegane jako dobre. Zilustrował go paradoksem picia kawy ze Starbucksa. Znana na świecie korporacyjna kawowa sieciówka zasłynęła wypychaniem lokalnych biznesów z rynku i jednoczesnym serwowaniem kawy Fair Trade. Przypisywanie wyłącznie złych intencji i cynizmu wszystkim deweloperom jest przesadą, jednak chęć spełnienia wymagań społecznej odpowiedzialności w działalności komercyjnej musi być pogodzona z kalkulacją ekonomiczną zysku, straty i opłacalności projektu. Sprzeczności między światem społecznym a światem biznesowym oraz mniej lub bardziej udane próby ich godzenia na stałe wpisały się w praktykę budowania komercyjnych osiedli prospołecznych. Chęć bycia „dobrym deweloperem” w oczach kupujących nie jest jedyną motywacją. Bywa, że firmami, zwłaszcza wywodzącymi się ze społeczności lokalnych lub biznesów rodzinnych, kierują też ambicje: stworzenie osiedla społecznego albo nowej dzielnicy postrzegają jako formę budowania swojego dziedzictwa. Eksperymenty z komercyjnymi osiedlami społecznymi świadczą o tym, że niektórzy deweloperzy przechodzą do kolejnego stadium uczenia się. Proces ten odzwierciedlały kolejne etapy budowy gdańskiego Garnizonu.

Niezależnie od motywacji w świecie wolnego rynku wszelkie ambicje ostatecznie zderzają się z twardym rachunkiem ekonomicznym: kosztami gruntu i budowy, zarządzaniem ryzykiem, dostępnością kredytów oraz chętnych na ich spłacanie. „Dobra sąsiedzkość instant” będzie się pojawiać na osiedlach komercyjnych dopóty, dopóki bez tego dodatku nie będzie możliwe sprzedanie ich z zyskiem, oraz w takim zakresie, jaki zbytnio nie obciąży portfeli potencjalnych nabywców. Granice sąsiedzkości – wielkość parków, standard usług – oprócz społecznego trendu, zasymilowanego przez rynek, i ambicji wyznaczy tabelka arkusza kalkulacyjnego.

Czy niepodzielna władza kapitalizmu dopuszcza alternatywę? Idea osiedla społecznego nierozerwalnie wiąże się przecież z jej pierwowzorami sprzed niemal stu lat. Korzeniami sięga lewicowych eksperymentów z międzywojnia i wczesnych lat powojennych. Modernistyczne osiedla społeczne – w Polsce między innymi zespoły realizowane przez Towarzystwo Osiedli Robotniczych i Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową – ukonstytuowały matrycę dla późniejszych rozwiązań osiedli społecznych. W warstwie przestrzennej budynki wielorodzinne, otoczone zielenią, z placami zabaw i przestrzeniami wspólnymi, były rozmieszczone w taki sposób, by dostęp miało do nich światło słoneczne. Program funkcjonalny osiedla uzupełniały usługi społeczne: świetlica, przedszkole, szkoła podstawowa i różne innowacje, na przykład osiedlowa kotłownia. Szczególnym wyróżnikiem była wspólnotowość. Mieszkańcy WSM, socjalistycznej eksperymentalnej odpowiedzi na międzywojenny kryzys mieszkaniowy, tworzyli lokalną wspólnotę w prawdziwym tego słowa znaczeniu. W WSM dokonał się także eksperyment społeczny, członkowie spółdzielni mogli w wymiarze społecznym, kulturowym i ekonomicznym korzystać z zasobu, jakim były relacje sąsiedzkie. WSM torowała drogę dla spółdzielczego mieszkalnictwa, wspólnotowego zarządzania osiedlem, programów wsparcia w postaci pożyczek czynszowych i odpracowywania zaległości czynszowych, rent, programów pomocowych w edukacji i dożywianiu dzieci. W ramach osiedla działały liczne koła i kluby zainteresowań i aktywności: teatralnych, artystycznych, sąsiedzkiego wsparcia opiekuńczego dla dzieci.

Po wojnie kontynuatorem idei tamtych osiedli były duże spółdzielnie mieszkaniowe. Społeczny eksperyment WSM oferował formę ucieczki w przód od realiów międzywojennego kapitalizmu; inwestowanie własnych środków, czasu i umiejętności w życie wspólnoty było sposobem na zapewnienie godnego życia osobom spoza przedwojennych „klas posiadających”.

Dziś jest to opcja mniejszościowa. Nierynkową alternatywą pozostają gmina i mieszkańcy miasta. Słabość dotychczasowej polityki gminnej sprawia, że pole gry zagarnęli prywatni deweloperzy. Budowa publicznych szkół lub sąsiedzkich parków w pakiecie z nowymi osiedlami, nawet jeśli finansowana przez przyszłych kupujących, zamiast prowokować pytanie: „gdzie jest i co robi gmina?”, wzbudza zachwyt nad sprawczością dewelopera. Frustracja i chęć wyjścia z obecnego impasu ponownie zachęcają do eksperymentowania ze spółdzielczością mieszkaniową. Wrocławski architekt Zbigniew Maćków od lat promuje samoorganizację przyszłych mieszkańców przy wsparciu architektów i osób, które zdobyły doświadczenie deweloperskie, ale rozumieją i doceniają wartość kooperatywy. W takim modelu marże deweloperskie i środki u inwestorów komercyjnych przeznaczane na marketing można przekierować na poprawę jakości osiedli. Niestety, w negocjacjach z miastami i właścicielami terenów kooperatywy nadal nie są traktowane jak poważny partner i dla niejednej zdobycie gruntu, cena działki, były barierą nie do pokonania.

Sytuację poprawiłoby też wzmocnienie pozycji gmin jako partnera przy budowie nowych osiedli mieszkaniowych. Pomimo fiaska Mieszkania Plus gminy zasilane pomocą rządową – kredytami BGK – potrafią realizować dobre osiedla sąsiedzkie w formule TBS-ów. Nie da się tego zrobić bez zwiększenia potencjału gruntowego oraz finansowego miejskich spółek mieszkaniowych, a także zmiany mentalności samorządowców. W próbie zbudowania zespołu mieszkaniowego od zera w całości na gruncie miejskim wybrzmiało dalekie echo wiedeńskiej aktywnej polityki gruntowej. Wiedeńskie agencje mieszkaniowe, między innymi Wohnfonds, prowadzą na miejskich gruntach land development. Prywatni i publiczni inwestorzy mogą tam budować, jeśli spełnią wyśrubowane normy społeczne i środowiskowe. Warunki budowania sąsiedzkości i jej parametry jakościowe określa miasto. Z ambitnym zadaniem zmierzyli się twórcy wrocławskich Nowych Żernik, projekt nie osiągnął jednak zamierzonego zasięgu społecznego. Nie powstały większe usługi społeczne – dom kultury, targowisko; zaledwie rok temu zakończono prace nad wykonaniem fragmentów lokalnego parku, samorzutnie wykluły się tam za to mieszkaniowe kooperatywy. Niestety prezydent Sutryk zarzucił projekt.

W Polsce potrzebujemy zmian legislacyjnych, dzięki którym zwiększyłyby się gminne możliwości pozyskiwania gruntów, na przykład od spółek Skarbu Państwa, na cele mieszkalnictwa publicznego i koordynacji działań na linii gmina–inwestorzy. Warto rozważyć określanie przez gminę skonsultowanej listy oczekiwań publicznych wobec projektów powstających w trybach specustawowych i twarde egzekwowanie jej zawartości na etapie negocjacji z prywatnymi firmami. Dąży do tego część dużych samorządów, które testowały uchwały „lex deweloper”. Komercyjna wersja osiedli społecznych nie jest powszechnym zjawiskiem, przewija się jednak w dyskusjach rynkowych trendseterów oraz jest testowana przez liderów na rynku deweloperskim. Mimo ryzyka związanego z komercjalizacją sąsiedzkości cieszy, że firmy prywatne widzą potrzebę równoważenia chęci zysku i sprostania zapotrzebowaniu na miejsca społeczne. Osoby poszukujące mieszkania mają prawo oczekiwać więcej od strony publicznej oraz dostać wybór w kwestii mieszkaniowej. Opcje życia w dobrym sąsiedztwie powinny być dostępne także na osiedlach mieszkań publicznych i kooperatywnych. Siła sąsiedzkości tkwi w jej różnorodności, a najlepiej działa, gdy jest trwałym elementem życia miejskiego, nie zaś wyłącznie strategią marketingową.