30 lat TBS

PLN, PKB

Z początkiem 1995 roku w portfelach Polaków nastąpiła zmiana: w miejsce PLZ pojawił się PLN. Produkt Krajowy Brutto wzrósł do rekordowych w skali Europy 7 procent (w 1989 roku wartość liczbową miał taką samą, tyle że na minusie). Dynamicznie rozwijające się państwo w realiach rynkowych stawiało na wzrost gospodarczy napędzany przede wszystkim rozwojem sektora prywatnego. Silna stymulacja rozwoju gospodarczego nie szła jednak w parze z rozwojem mieszkalnictwa – ono wciąż tkwiło w recesji. Kwestia mieszkaniowa wymagała pilnej poprawy, bo od początku lat 80., po szczytowym roku 1979 (285 tysięcy mieszkań oddanych do użytku), przeżywała coraz głębszą zapaść. W 1989 roku oddano około 145 tysięcy mieszkań, a w 1995 roku zaledwie 62 tysiące, i był to najniższy wynik w powojennej Polsce[1]. Na początku lat 90. budowało się bardzo mało. Jeśli chodzi o osiedla, przede wszystkim dokańczano duże założenia, których budowa rozpoczęła się wcześniej, na przykład Ursynów w Warszawie, osiedla na Piątkowie i Ratajach w Poznaniu. Nowe budynki stawiali raczej mniejsi, prywatni inwestorzy, bo do nich kierowane były ułatwienia, głównie w postaci ulg podatkowych: na potrzeby budowy lub remontu, zakupu gruntu. Budowały też małe spółdzielnie, ze środków własnych przyszłych mieszkańców. Tak powstało między innymi kilka ciekawych postmodernistycznych plomb mieszkalnych na poznańskich Jeżycach (Spółdzielnia Mieszkaniowa BLOK). Jako że beneficjentami dostępnych rozwiązań były osoby stosunkowo zamożne, narzędzia te nie poprawiły znacząco ogólnej złej sytuacji mieszkaniowej w kraju[2].

W Uchwale Sejmu w sprawie mieszkalnictwa z czerwca 1992 r. zapowiedziano kierunki zmian:

Sejm Rzeczypospolitej Polskiej wyraża przekonanie, że przerwanie błędnego koła dotychczasowego rozwoju mieszkalnictwa może i musi być dokonane – tu i teraz – wspólnym obywatelskim staraniem całego społeczeństwa, wszystkich organów państwa i samorządu terytorialnego.

Mieszkalnictwo powinno wreszcie zostać włączone w krwioobieg gospodarki rynkowej. Powodzenie gruntownej reformy mieszkalnictwa może być jednak osiągnięte tylko na gruncie społecznego przyzwolenia.

[…]

Sejm Rzeczypospolitej Polskiej wyraża stanowczo wolę swego czynnego uczestnictwa i wzięcia współodpowiedzialności za rozwiązanie polskiej kwestii mieszkaniowej w warunkach społecznej gospodarki rynkowej[3].

W zapowiedzi stanowczego urynkowienia kwestii mieszkaniowej pojawia się między wierszami wymiar społeczny. Ustawodawca dostrzegł również rolę samorządu – w wyniku reformy 1990 roku właśnie na ten szczebel administracji państwo przekierowało realizację polityki mieszkaniowej. Wiele ustaw dotyczących posttransformacyjnego mieszkalnictwa sprowadzało jednak samorząd głównie do organu ułatwiającego prywatyzację zasobu komunalnego: scedowano na niego sprzedaż mieszkań najemcom, wypłacanie bonifikat[4], przekształcanie budynków we wspólnoty[5].

TBS, ANL, HLM

Z szerokiej reformy, nazywanej Małą konstytucją mieszkaniową lub Nowym Ładem Mieszkaniowym, wyłamała się jedna ustawa. Wprowadzała zupełnie nową propozycję, mocno odmienną od głównonurtowej wizji zmian poważnie komercjalizujących sektor mieszkaniowy. Można śmiało powiedzieć, że wraz z Ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego6 narodziło się w Polsce nowe budownictwo społeczne. Szerokie tło powstawania tej ustawy opisałam wspólnie z Kamilem Trepką w 2021 roku, w artykule Pożegnanie z TBS-em?7. Ekonomiści Irena Herbst (w latach 1992–1996 podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa) i Andrzej Bratkowski od początku lat 90. wypracowywali wizję dla nowej polityki mieszkaniowej w Polsce.

W 2023 roku w podcaście mieszkaniowym Krytyki Politycznej Irena Herbst wspomniała, że dostała rzadką szansę bezpośredniego wprowadzenia w życie własnych teoretycznych opracowań, spisywanych przy biurku[8]. Autorzy reform byli świadomi, że przy wprowadzaniu realiów rynkowych należy uwzględnić potencjalne koszty społeczne: przecież nie każdego będzie stać na zakup mieszkania albo kredyt. Ustawa z 1995 roku niewątpliwie wprowadzała zmiany zmierzające ku komercjalizacji, ale też ułatwieniu nabycia nieruchomości, na przykład Mieszkaniowe Kasy Oszczędnościowe i Kredyt Kontraktowy (bardziej łaskawe pierwowzory kredytu hipotecznego – pożyczki dotowane przez państwo, ze stałym oprocentowaniem). Społecznie ukierunkowaną nowością był program Towarzystw Budownictwa Społecznego – podmiotów non profit (ich właścicielem lub większościowym udziałowcem zazwyczaj jest samorząd) pełniących funkcję inwestora i administratora budynków mieszkalnych z lokalami udostępnianymi na zasadzie najmu społecznego. Powołany ustawą Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielał preferencyjnych kredytów zwrotnych przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Program TBS był innowacyjny w skali regionu. W krajach postkomunistycznych Europy Środkowo-Wschodniej próbę realizacji podobnego programu podjęto tylko w Rumunii. W 2001 roku powstała tam Narodowa Agencja Mieszkaniowa (Agenția Națională pentru Locuințe, ANL). Na początku budowała mieszkania na wynajem dla osób o średnich dochodach, działała więc na podobnej zasadzie, co polskie TBS-y, ale podlegała silniejszemu zarządzaniu centralnemu. W ramach programu szybko wprowadzono opcję wykupu mieszkań, a współcześnie cała gałąź gospodarczo-administracyjna ułatwia zakup na kredyt mieszkania zbudowanego przez ANL, co nie dziwi w państwie, gdzie własność nieruchomości jest największą świętością, a odsetek mieszkań własnościowych wynosi około 95 procent. Z czasem Rumunia i Polska poszły więc innymi ścieżkami, bo mimo kilku ustawowych prób zalegalizowania wykupu mieszkań większość TBS-ów pozostaje przeciwna wyzbywaniu się zasobu. Traktują sprzedaż komercyjną jedynie jak ewentualność w dywersyfikacji źródeł dochodu, pozwalającej im budować taniej.

Model funkcjonowania polskich Towarzystw Budownictwa Społecznego bardziej przypomina rozwiązania z Zachodu: brytyjskie housing associations, niderlandzkie woningcorporaties, francuskie HLM. Spółki budujące mieszkania w ścisłej współpracy z samorządami działają tam lokalnie w skali gminy.

ŚTBS

Pierwszy blok TBS w Polsce został oddany do użytku w Śremie, przy ulicy Wojska Polskiego 14, już w sierpniu 1994 roku, czyli ponad rok przed wejściem w życie ustawy o TBS-ach[9]. Zapotrzebowanie na mieszkania o średnich czynszach było wielkie, a i samorządy wykazywały się zapałem do budowy – już w 1993 roku gmina Śrem powołała miejską spółkę Śremski Zakład Mieszkaniowy, niejako pilotaż TBS-u. Oficjalnie została w niego przekształcona w 1994 roku, w czasie zaawansowanych prac legislacyjnych nad ustawą[10]. Gmina Śrem wniosła aportem do spółki grunt, a na nim powstał czterokondygnacyjny blok z trzydziestoma sześcioma lokalami mieszkalnymi. Z czasem założenie ewoluowało w osiedlowy kwartał bloków, z placem zabaw pośrodku. Ich architektura jest raczej oszczędna, ale porządna: każde mieszkanie – dwu- albo trzypokojowe – ma balkon, a fasadę urozmaica płytka klinkierowa.

Współcześnie, zgodnie z duchem czasu, ściany szczytowe bloków ozdobiono muralami. Pojawiło się też więcej zieleni i ławek w miejscu części parkingów. Śremska spółka, choć nie należy do największych graczy wśród TBS-ów, z duchem czasu idzie nie tylko w zakresie malunków na murach. Zamierza postawić przy ulicy Farnej pierwsze w Polsce osiedle zasilane energią pozyskiwaną z wodoru. Wodę w kranach i kaloryferach będzie podgrzewała kotłownia wodorowa planowana w obrębie osiedla. Inwestor czeka na pozwolenie na budowę. Jeśli ten odważny projekt dojdzie do skutku, Śrem znów zasłuży na miano pioniera.

STBS

Śremski blok z 1994 roku można uznać za symbol wczesnych początków TBS-ów w Polsce: program jeszcze nawet nie raczkował, a samorządowcy już budowali. Niedługo po towarzystwach śremskim i poznańskim zostały zarejestrowane kolejne spółki, między innymi w Szczecinie (1996) i Stargardzie (1997). Szczecińskim TBS-em od początku nieprzerwanie i z sukcesami zarządza Grażyna Szotkowska. Szczecińska spółka powstała w 2019 roku z połączenia TBS Szczecin i TBS Prawobrzeże; dziś dysponuje imponującym zasobem ponad 8,6 tysiąca mieszkań, z czego 5,5 tysiąca zrealizowano w systemie TBS (pozostałymi zarządza, ale są zasobem komunalnym miasta). Dla porównania pula stołecznych TBS-ów wynosi zaledwie 3,1 tysiąca mieszkań – w mieście o populacji niemal pięciokrotnie większej niż w Szczecinie.

Szczyt działalności TBS-ów w Polsce przypadł na rok 2004. Spółki zbudowały wtedy łącznie ponad siedem tysięcy mieszkań. Właśnie w okresie milenijnym, na początku nowego wieku, Szczecińskie Towarzystwo zrealizowało kilka bardzo udanych osiedli. Nie odstawały od najlepszych realizacji budownictwa społecznego w Amsterdamie i Wiedniu i świetnie się starzeją. Prezeska Szotkowska wspomina, że zarówno aktualny wiceprezydent Stargardu (wcześniej był między innymi wiceprezydentem Szczecina i prezesem Stargardzkiego TBS-u) Piotr Mync, jak i zachodniopomorskie towarzystwa stawiali na organizację konkursów architektonicznych, bo zależało im na jakości realizowanych osiedli, nie tylko mieszkań, ale i przestrzeni wspólnych. Budując na wynajem, chcieli jak najlepszej architektury, pozostanie w ich zasobie przecież na długo. Wiele społecznych osiedli z tego okresu zbudowanych poza porządkiem rynkowym do dziś służy modelowymi przykładami dobrej architektury mieszkaniowej.

Szczecińskie TBS-y rozstrzygnęły niemal czterdzieści konkursów na opracowania architektoniczno-urbanistyczne osiedli i rewitalizację lub uzupełnienie kwartałów. Dużą część tych przedsięwzięć podjęły już na początku wieku, kiedy w mieszkaniówce powszechną praktyką był przetarg na projekt. Wśród konkursowych realizacji Szczecińskiego TBS-u wizualnie wyróżnia się osiedle domów o łukowatych dachach przy ulicy Łuczniczej (projekt: Studio S z Krakowa). Konkurs rozstrzygnięto w 1999 roku, a kompleks trzystu trzech mieszkań w rzędach ekstrawaganckich townhouse’ów i okalającego je bloku zrealizowano bardzo szybko: zostały oddane do użytku w dwóch etapach, już w 2000 i 2001 roku. Oprócz wyjątkowego kształtu zaokrąglonych dachów uwagę zwraca tektonika terenu. Partery od strony uliczek są wyniesione pół piętra powyżej poziomu gruntu, a pod nimi powstało w ten sposób miejsce na garaże. Wewnątrz dziedzińców na stropach zaaranżowano kameralne prywatne ogródki. Szeregi budynków są zgrabnie poprzecinane pieszymi przesmykami. Spacer tamtędy pozwala doświadczyć zieleni. W centrum założenia zaaranżowano amfiteatralną przestrzeń rekreacyjną. Przechadzając się osiedlem Łucznicza w ciepłe majowe popołudnie, podziwiając nietypową artykulację i podział fasad oraz dachów, nie mogłam oprzeć się wrażeniu, że „mamy Alda Rossiego w domu” (a konkretnie w Szczecinie).

Inna oryginalna realizacja konkursowa STBS-u, osiedle Paska-Parkowa (2000), domyka istniejący fragmentu dziwiętnastowiecznego kwartału kamienic. Spółka często praktykuje takie rozwiązanie. STBS nie boi się miejskości, bezpośredniego sąsiedztwa lub rewitalizacji zwartej historycznej zabudowy. Projektanta – Domino Grupę Architektoniczną – można nazwać jedną z nadwornych pracowni STBS-u: zwyciężyli lub uzyskali wyróżnienia w wielu konkursach TBS, zaprojektowali między innymi pierzeję przy ulicy Krasińskiego 72 (1999), a niedawno osiedle Wrzosowe Wzgórze (2019). W sześciu budynkach na rogu ulic Paska i Parkowej zmieściło się sto trzydzieści mieszkań (niektóre dwupoziomowe), z dostępem do przeszklonych galerii; założenie jest skomponowane w rodzaj współczesnego kwartału, podzielonego na mniejsze, zielone dziedzińce. Do wykończenia fasady użyto naturalnego drewna. Opis w formularzu zgłoszeniowym do konkursu na „Obiekt 25-lecia – Symbol Przemian” trafnie wyróżnia szczodre rozwiązania materiałowe i formalne:

Odpowiednia gra zastosowanych materiałów i detali architektonicznych, a w szczególności: odmienne traktowanie dwóch głównych narożników kwartału, detal drewnianych „skrzyń” pojawiający się w różnych układach, odmienne traktowanie wykuszy, charakterystyczna piąta kondygnacja w drewnie […]. Ze względu na kontekst historycznej zabudowy użyto obok drewna materiału typu klinkier, a także zastosowano elegancką kolorystykę w tonacji szaro-grafitowej. Drewno pojawia się tutaj nie tylko jako materiał elegancki, podkreślający ważność miejsca, ocieplający zdegradowaną przestrzeń, ale jako materiał naturalny, odnawialny, starzejący się w przewidywalny i szlachetny sposób.

Dostosowując nowo projektowaną zabudowę do gabarytów sąsiadującej, obiekty wyposażono w strome, jednakże zinterpretowane we współczesny sposób dachy, przybierające formę stalowych „żagli” z blachy perforowanej11.

Realizacje szczecińskie wyróżnia nie tylko architektura, nierzadko punktują też zagospodarowaniem terenu. Moją szczególną uwagę zwrócił charakterystyczny zabieg tworzenia przestrzeni sąsiedzkiej z klinkierowych murków skomponowanych w formie kolistych, amfiteatralnych stopni. Tak wygrodzony jest plac zabaw w inwestycji przy ulicach Zakopiańskiej i Krasińskiego (projekt: Portal, 2004) oraz zaaranżowane wnętrze zrewitalizowanego kwartału nr 27 przy ulicy Pocztowej (tzw. Kwartał Turzyński; za ten projekt STBS-u otrzymał Nagrodę Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w konkursie „Modernizacja roku 1998”). Takie rozwiązanie w formowaniu krajobrazu osiedlowego podwórka nie musi być drogie, a z pewnością jest bardziej oryginalne niż katalogowe rozwiązania systemowe, które znamy z wielu współczesnych realizacji deweloperskich.

Wśród pereł szczecińskiego budownictwa społecznego z pierwszej dekady XXI wieku nie chciałabym pominąć szczecińskiego kolorowego bloku przy ulicy Kleeberga (projekt: Studio AB, 2001). Na swój użytek nazywam go MVRDV, bo kojarzy mi się z amsterdamskim Silodamem projektu holenderskiej pracowni MVRDV i architekturą tego okresu w Niderlandach. Szczeciński budynek powstał jednak dwa lata wcześniej niż portowy Silodam (2003). Jasny klinkierowy cokół. Suprematyczna, poszatkowana fasada z czerwono-niebiesko-żółtym podziałem. Szalona kratownica ze sporym wspornikiem tuż nad tarasem na dachu, okalająca górną krawędź fasady i dach. W tym projekcie (społecznego budownictwa czynszowego) jest coś niesamowicie nadmiarowego – i uważam ten rozmach za piękny. Szczecińskie projekty dowodzą, że osiedla mieszkań na wynajem nie muszą być nudne i najtańsze w realizacji, a podmioty budujące niespekulacyjnie, na preferencyjnych warunkach państwa, mogą sobie pozwolić na odrobinę szaleństwa.

KTBS, DDW

Działalność Katowickiego TBS, a konkretnie realizacje spółki w dzielnicy Giszowiec, doskonale pokazują różnorodność kierunków dostępnych dla podmiotów budownictwa społecznego. Osiedle Giszowiec-Kasztany zostało zbudowane w latach 2003–2004 według projektu Jana Pallada i Aleksandra Skupina. Dziewięć budynków klatkowych z mieszkaniami na wynajem, w układzie szeregowym, skalą i formą wpisuje się w historyczną i chronioną przez konserwatora kolonię miasta ogrodu Giszowiec.

Jako rodzaj kontynuacji tego założenia w jego bliskim sąsiedztwie powstał w latach 2017–2019 nowy kompleks małych budynków mieszkalnych przeznaczonych na najem, lecz z opcją dojścia do własności (DDW). Wykup przysługuje mieszkańcom, którzy płacą wyższy czynsz oraz 40 procent partycypacji (w standardowym modelu jest to zwykle 10–20 procent). Lata 2009–2015 nadszarpnęły portfele TBS-ów, ale jednocześnie w początkach programu Mieszkanie Plus (2016), a potem w ramach reformy Jadwigi Emilewicz (2021) rządy Zjednoczonej Prawicy silnie promowały model DDW. TBS-y na szczęście nie przerzuciły się masowo na opcję dochodzenia do własności, choć w tych okolicznościach zrozumiałe jest, że zdarza im się po to rozwiązanie sięgać. Na Giszowcu powstało też osiedle TBS Przyjazny Zakątek, w całości przeznaczone pod sprzedaż komercyjną. Prezes Janusz Olesiński podkreśla, że dzięki profitom z takiej działalności KTBS pokrywa koszty budowy tanich mieszkań komunalnych lub realizuje bardziej spektakularne osiedla społeczne.

Do drugiej grupy bez wątpienia należy aktualnie realizowane, także na Giszowcu (przy ulicy Kosmicznej) flagowe ekologiczne osiedle KTBS-u. Zasilą je różnorodne źródła energii odnawialnej: pompy ciepła, sondy głębinowe. Konkurs na projekt zwyciężyły architektki z młodej pracowni k3xmore (istnieje od 2020 roku). Siedem niewysokich, zgrabnych, otoczonych zielenią punktowców inwestor zamierza oddać do użytku na początku 2026 roku.

KFM, RnS, MdM

Przez trzydzieści lat funkcjonowania TBS-y łącznie zbudowały około stu dwudziestu tysięcy mieszkań. Wszystkich lokali mieszkalnych powstało w tym czasie w Polsce około pięciu milionów. TBS-y dołożyły więc do tej puli zaledwie 2,5 procent lokali mieszkalnych. Czy jednak zasłużyły sobie, by ich dokonania skwitować lekceważącym „zaledwie”? W 2009 roku ówczesny rząd PO-PSL podjął decyzję o likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM), a co za tym idzie – de facto wygaszeniu programu budownictwa społecznego na sześć lat (aż do 2015 roku, kiedy to przywrócono finansowanie zwrotne). TBS-y straciły dostęp do niskooprocentowanych kredytów z BGK. Aby funkcjonować, posiłkowały się rozwiązaniami komercyjnymi: sięgały po kredyty budowlane lub zysk z administrowania zasobem innym niż TBS (na przykład zarządzały prywatnymi wspólnotami, najmowały lokale usługowe).

Regres widoczny jest w statystykach. Wraz z brakiem finansowania liczba budowanych mieszkań znacząco zmalała. Jeszcze siłą rozpędu realizowano ich nieco ponad tysiąc rocznie. Do 2015 roku kolejne rządy kładły nacisk na zupełnie inne, prowłasnościowe programy, których celem było subsydiowanie indywidualnych kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakup mieszkania. W ramach programu Rodzina na Swoim (2007–2012) państwo przez osiem lat opłacało 50 procent odsetek, a w ramach Mieszkania dla Młodych (2014–2018) dokładało się do wkładu własnego (10–15 procent wartości nieruchomości). Dopiero w 2015 roku zła karta TBS-ów się odwróciła – w ramach programu SBC (Społeczne Budownictwo Czynszowe) odzyskały finansowanie z BGK. W 2009 roku (tym samym, w którym zlikwidowano KFM) TBS Warszawa Południe rozstrzygnął swój jedyny konkurs na osiedle mieszkaniowe, ale dopiero w 2023 roku na rogu ulic Banacha i Grójeckiej na warszawskiej Ochocie ruszyła budowa bloków o charakterystycznej rozedrganej fasadzie z nieregularnie skaczącymi oknami, projekt zwycięskiej pracowni JEMS Architekci. Oddanie do użytku jest planowane na 2026 rok. Pomieszczą dwieście pięć mieszkań. Inwestor poszedł ścieżką „lex deweloper”, a po drodze natknął się na lokalne protesty: dotyczyły za małej liczby parkingów i niewystarczająco zaaranżowanej przestrzeni publicznej na placu. Mimo że ze strony części lokalnych aktywistów podniosły się głosy krytyki, to dobrze, że inwestycja po kilkunastu latach ruszyła, bo warszawskie TBS-y nie rozpieszczają chętnych na mieszkania – w latach 2021 i 2022 oddały do użytku okrągłe zero lokali.

SIM

Do zatytułowania naszego artykułu Pożegnanie z TBS? sprowokowało nas wejście w życie 19 stycznia 2021 roku Ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa12. Wprowadziła opcję dojścia do własności, ale i zmieniła nazwę z TBS na SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe). Zmiana nazwy nie oznaczała konieczności rebrandingu wszystkich dotychczas działających podmiotów, objęła nowo zakładane spółki.

Dosłownie w ostatniej chwili, bo 12 stycznia 2021 roku, powstał TBS Rybnik „Twój Dom”. Tydzień później byłby już SIM-em. Od tego czasu młodemu (i ostatniemu) TBS-owi udało się wznieść duży (osiemdziesiąt mieszkań) budynek Ajnfart przy ulicy Hallera, w centrum Rybnika. Ajnfart to po śląsku brama, wejście. Nazwa odwołuje się do formy kwartału otwierającej się na miasto licznymi bramami-podcieniami. Rozwiązanie to w zwycięskim projekcie konkursowym zaproponowała pracownia SLAS architekci. Architektura Ajnfartu z pewnością nie została poddana nadmiernej optymalizacji: materiały wykończeniowe są różnorodne i nie najtańsze (na przykład płytki klinkierowe), przestrzenie wspólne ciekawie zaaranżowane i dostosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Mimo to udało się utrzymać niskie czynsze.

Jak budują SIM-y? Do tej pory w całej Polsce powstało już ponad pięćdziesiąt inicjatyw (łącznie zrzeszają około pięciuset pięćdziesięciu gmin). To dość dużo w porównaniu do gminnych TBS-ów – ich od 1995 roku zarejestrowało się około dwustu. Większość – około pięćdziesięciu (poza kilkunastoma) – SIM-ów jest nadzorowana przez KZN (Krajowy Zasób Nieruchomości); zakładał je zwykle w konsorcjum z wieloma mniejszymi gminami. Na przykład SIM KZN Bydgoski tworzą KZN oraz gminy z województwa kujawsko-pomorskiego, między innymi: Barcin, Białe Błota, Dragacz, Gostycyn, Inowrocław, Mogilno, Mrocza, Nakło nad Notecią, Nowe, Pruszcz, Sadki, Sępólno Krajeńskie, Świecie. Zdarzają się też inicjatywy, które, podobnie jak niegdyś TBS-y, są we władaniu jednej gminy, na przykład SIM Rumia, SIM w Pile.

Udział KZN nie polega, jak można by podejrzewać, na przekazywaniu gruntu (w końcu to zasób nieruchomości), lecz na zarządzaniu grantami z Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Każda z gmin zakładających SIM otrzymuje dofinansowanie w wysokości trzech milionów złotych i 10 procent kosztów inwestycji, pod warunkiem, że w ciągu roku przedstawi plan zagospodarowania terenu, a usługę publiczną zrealizuje w ciągu siedmiu lat.

KZN, podobnie jak SIM-y, od 2023 roku nie jest już obszarem Ministerstwa Rozwoju i Technologii (jak nadal TBS-y i generalnie mieszkalnictwo), lecz Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej. Na stronach licznych SIM-ów widnieje wiele wizualizacji i zapowiedzi nowych inwestycji, ale choć z powodu udziału KZN-u wszystkie te inicjatywy są w pewien sposób centralnie kontrolowane, trudno znaleźć uporządkowane w jednym miejscu, oficjalne informacje na temat budynków oddanych do użytku. Z pomocą przychodzą media społecznościowe Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz – ministra fotografuje się przed zrealizowanymi inwestycjami SIM-ów w całej Polsce. Z moich obserwacji wynika, że do tej pory SIM-y proponują architekturę dość generyczną. Ekstremalnym przykładem są przeskalowane, wolnostojące dwunastopiętrowe bloki w dwunastotysięcznym Sędziszowie Małopolskim, dokonanie SIM-u Podkarpacie. Niedługo zostaną oddane bloki między innymi w Wierzchosławicach (39 mieszkań), Miechowie (79 mieszkań), Jędrzejowie (131 mieszkań). Cieszy, że dzięki programowi SIM i konsolidacji sił buduje się więcej dostępnych mieszkań w małych i bardzo małych gminach, ale uderza monotonia proponowanych form i zagospodarowania terenu: najprostsze bloki są zazwyczaj otoczone naziemnym parkingiem – jedyną zaprojektowaną przestrzenią wspólną.

0%, 2%, 45 mld

18 marca 2025 roku rząd przyjął projekt ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa, zainicjowany przez wiceministra Krzysztofa Kukuckiego (obecnie prezydenta Włocławka i patrona mieszkalnictwa społecznego w Polsce). Sprawę finalizuje jego następca, Tomasz Lewandowski, również z Lewicy. Po wielu miesiącach starć lewicowych i liberalnych sił politycznych (oraz społecznych) i obawy, że zwycięży mieszkanie jako towar, a nie prawo, sprawy wreszcie obrały dobry kierunek. A jeszcze niedawno minister Krzysztof Paszyk przedstawiał „Pierwsze klucze”, projekt kolejnego programu zakładającego wsparcie dla nabywców mieszkań na własność (jak w przeszłości Bezpieczny kredyt 2%, zapowiadany Kredyt 0% i projekty MdM i Mieszkanie na Start). Ustawa Lewicy zakłada limit 45 miliardów złotych wydatków stricte na mieszkalnictwo społeczne do 2030 roku. Dla porównania, w 2024 roku rząd przeznaczył w budżecie tylko miliard złotych na bezzwrotne dotacje na budowę tanich mieszkań, a w 2025 roku nowa ustawa teoretycznie umożliwia uruchomienie 5 miliardów złotych (ale aktualnie w budżecie jest zabezpieczonych 2,5 miliarda złotych). Ponaddwukrotny wzrost nakładów finansowych państwa w skali roku rozwojowo wróży działalności TBS-ów i SIM-ów, a przede wszystkim daje nadzieję osobom potrzebującym mieszkań na wynajem o średnim i niskim czynszu. Cieszy, że te środki najprawdopodobniej nie zostaną przeznaczone na zasilenie kolejnego programu dopłat do kredytów (mimo że taki jest równolegle procedowany). Pozwala to wierzyć, że społeczne protesty przeciwko polityce mieszkaniowej opartej na dopłatach do kredytów przyniosły pozytywny skutek. Wraca nadzieja, że dzięki zastrzykowi finansowemu spółki przyspieszą i niebawem znów będą budować siedem tysięcy mieszkań rocznie (jak w czasach świetności, w 2004 roku), a nowe osiedla będą wyglądać jak najlepsze realizacje konkursowe ze Szczecina wczesnych lat 2000. Zmiany legislacyjne i udane projekty: niedawno oddany do użytku rybnicki Ajnfart, właśnie budujące się katowickie osiedle Kosmiczna, dają nadzieję, że kondycja polskiego mieszkalnictwa społecznego na rok 2025 jest dobra i może być jeszcze lepsza.